Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zu den Rechten des Vermieters und des Mieters bei Lärmbelästigungen durch Mitmieter: 7 Grundsätze
Beim Thema Lärmbelästigung gelten folgende 7 Grundsätze:
1.Der Mieter hat einen gerichtlich erforderlichenfalls mit Zwangsgeld und Zwangshaft durchsetzbaren Anspruch gegen den Nachbarn auf Unterlassung der Lärmbelästigung.
2.Lärmbelästigung mindert die Miete. Die Quoten sind unterschiedlich. Sie reichen von 10 % bis 60 % bei erheblichem Baulärm.
3.Lärmbelästigung mindert die Miete nur dann nicht, wenn der Mieter die Lärmquelle bei Abschluss des Mietvertrages kannte oder kennen musste. Der Lärm eines bei Vertragsabschluss vorhandenen Restaurants mindert die Miete – sofern es sich um normale Gaststättengeräusche handelt – grundsätzlich nicht. Der Mieter muss auch mit Bauarbeiten rechnen, im Rahmen derer eine nahe innerstädtische Baulücke geschlossen wird. So das Landgericht Berlin, Urteil vom 17.3.2009, 63 S 397/08 oder das Amtsgericht Pankow-Weißensee, Urteil vom 7.5.2009, 102 C 39/09.
4.Ein Mangel ist auch gegeben, wenn die von der TA Lärm und der DIN 4109 vorgegebenen Grenzwerte überschritten sind. Der Bundesgerichtshof entschied (Urteil vom 23.9.2009, VIII ZR 300/08), dass die bei Mietvertragsabschluss geltenden Werte maßgebend sind. Das Landgericht Berlin sieht das auch so (Urteil vom 13.12.2010, 67 S 601/09).
5.Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf (fristlose) Kündigung und nachträgliche Räumung eines lärmenden anderen Mieters. Voraussetzung: Der Vermieter muss den lärmenden Nachbarn erfolglos abgemahnt haben. Die Lärmbelästigung muss fortgesetzt sein. Ein Mieter, der seine Ruhe haben will, kann den Vermieter zwingen, einen ständig lärmenden Nachbarn vor die Tür setzten zu lassen.
6.Die Lärmbelästigung mindert die Miete je nach Funktion des betroffenen Zimmers bzw. des betroffenen Raums. Die Miete ist stärker gemindert, wenn Lärm durch das Fenster des Schlafzimmers dringt, als wenn nur die Küche betroffen ist und der Mieter 5 Zimmer weiter in seinem Schlafzimmer von den nächtlichen Partys im Nebenhaus nichts mitbekommt.
7.Auch Studenten und Untermieter in einer Wohngemeinschaft haben ein Recht auf Nachtruhe. Ständige Partys muss sich auch der fleißige Student nicht antun. Auch er kann Kommilitonen verklagen oder das Studentenwerk, wenn es nicht effektiv für Ruhe sorgt.
Fachanwaltstipp Mieter: Fertigen Sie Lärmprotokolle. Notieren Sie peinlich genau, wann welcher Lärm aus welcher Wohnung verursacht wird. Dabei ist es unerheblich, wer in der Nachbarwohnung lärmt. Der Mieter dieser Nachbarwohnung ist verantwortlich für die Geräusche, die aus seiner Wohnung dringen. Laden Sie Zeugen in Ihre Wohnung ein, die den Lärm mithören. Beschaffen Sie sich einen Schallpegelmesser und notieren Sie – vor Zeugen – die gemessenen Werte. Informieren Sie Ihren Vermieter frühzeitig von der Lärmbelästigung und fordern Sie ihn auf, etwas zu unternehmen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Nehmen sie Mitteilungen von Mietern über lärmende Mitmieter ernst. Die Gerichte tun dies nämlich auch. Bevor Sie sich in einen kostspieligen Prozess – womöglich mit Sachverständigenbeweis – mit einem rechtschutzversicherten Mieter auf Feststellung einer Minderungsquote und Erzwingung der Kündigung eines anderen Mieters einlassen, sollten Sie prüfen, ob Sie nicht gleich dem lärmenden Mieter kündigen können.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander, Berlin
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