Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 25, welcher sich mit der Bemessungsgrundlage bei Modernisierung von Gebäuden betrug.
Bauherr oder Erwerber eines modernisierenden Objektes
Die Höhe der Bemessungsgrundlage hängt davon ab, ob der Steuerpflichtige als Bauherr modernisiert oder ob er ein zu modernisierendes Objekt erwirbt. Modernisiert der Steuerpflichtige als Bauherr, nimmt die Finanzverwaltung einfach die Höhe der Bauaufwendungen zur Basis. Etwas schwieriger ist es, wenn der Steuerpflichtige ein erst noch zu sanierendes Objekt und die Sanierungsleistung beispielsweise von einem Bauträger erwirbt. Dann werden die erhöhten Absetzungen nicht durch die Höhe der tatsächlichen Baukosten gebildet, sondern durch den Teil des Kaufpreises, der diesen Kosten zuzuordnen ist.
Bemessungsgrundlage durch Verhältnisrechnung
Welcher Teil des Kaufpreises dabei auf die Modernisierung entfällt, richtet sich nicht nach dem Kaufvertrag. Entscheidend für das Finanzamt sind die Verkehrswerte des Grundstücks und des Gebäudes vor der Sanierung. Der maßgebliche Wert der Sanierung betrug die Feststellung durch eine Verhältnisrechnung. Hierfür sind zunächst die Verkehrswerte des Bodens, des Altgebäudes sowie der nicht begünstigten und der begünstigten Modernisierung zu ermitteln. Der Anteil des Verkehrswertes der begünstigten Modernisierung an der Summe der Verkehrswerte dieser vier Elemente ergibt den Anteil der Anschaffungskosten, der der begünstigten Modernisierung zuzuordnen ist. Dieser bildet die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen.
Beispiel aus der Praxis:
Ein Bauträger erwirbt ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und teilt dieses in Eigentumswohnungen auf. Der Grund und Boden hat einen Verkehrswert von 230.000 Euro (je Wohnung 57.700 Euro). Nach der Aufteilung hat jede der Wohnungen einen Verkehrswert von 100.000 Euro (Altgebäude). Die von dem Bauträger aufgewendeten Modernisierungskosten betragen pro Wohnung 367.500 Euro. Davon werden 315.000 Euro als begünstigt bescheinigt. Der Bauträger verkauft jede Wohnung mit der Modernisierungszusage für 600.000 Euro. Die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen nach § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG errechnet sich je Wohnung wie folgt:
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Verkehrswert Grund & Boden | 15.000 | 7,5%
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Verkehrswert Altgebäude | 30.000 | 15 %
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Bescheinigte Baukosten | 140.000 | 70 %
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Nicht bescheinigte Baukosten | 15.000 | 7,5 %
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Summe der maßgeblichen Werte | 200.000 | 100 %
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Auf die begünstigte Modernisierung entfällt somit ein Anteil an der Summe der Verkehrswerte von 60 Prozent. Die Differenz zwischen der Summe der Verkehrswerte und dem Verkaufswert betrug 50.000 Euro, sie wurde durch die den Werten der vier „Elemente“ nicht zugeordneten Gemeinkosten wie etwa Finanzierungskosten, Raumkosten, Lohnkosten und Ähnliches gebildet und stellte im Übrigen die Gewinnmarge dar. Die Anschaffungskosten des Wohnungskäufers betrugen:
Kaufpreis: 250.000 Euro
Anschaffungsnebenkosten: + 20.000 Euro
Anschaffungskosten 270.000 Euro
Die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen nach § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG betrug somit 270.000 x 70% = 189.000 Euro.
„Die Bemessungsgrundlage kann damit höher oder niedriger sein als die tatsächlichen Baukosten der begünstigten Baumaßnahmen, je nachdem, ob der Käufer einen Preis gezahlt hat, der über oder unter der Summe der betreffenden Verkehrswerte liegt. In der Regel wird er jedoch höher liegen, weil nicht nur die Gewinnmarge des Bauträgers, sondern auch seine Kosten, die den Werten der vier „Elemente“ nicht direkt zugeordnet werden konnten, bei der Kalkulation des Kaufpreises diesen hinzugerechnet worden sind“, so Eric Mozanowski und referierte in Stuttgart noch über die weiteren Möglichkeiten.
V.i.S.d.P.:
Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de
Kontakt:
Mozanowski
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