Darf der Vermieter Strom und Wasser abstellen?
Immer wieder kommt es vor, dass auch gewerbliche Mieter zeitweise nicht mehr in der Lage sind, die laufenden Zahlungen für Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser oder Heizung zu bezahlen. Mancher Vermieter geht dann den einfachen Weg und lässt die Versorgung vom Zulieferunternehmen abstellen. Nicht immer ist dies jedoch berechtigt. Bei gewerblichen Mietverträgen setzen die Gerichte andere Maßstäbe an, als bei herkömmlichen Wohnungsmietverträgen: Bei letzteren gelten strengere Kriterien. Viel hängt immer von der Frage ab, ob der Gewerbemietvertrag noch läuft oder schon beendet wurde. Aber auch die Frage, ob der Mieter Strom, Wasser und Heizung weiterhin bezahlt, ist von Bedeutung. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt drei Urteile zum Thema „Versorgungssperre im gewerblichen Mietrecht“ vor.
Fall 1: Friseur auf dem Trockenen
Dem Inhaber eines Friseurgeschäftes war der Mietvertrag gekündigt worden, obwohl keine Mietzahlungen oder Betriebskostenvorauszahlungen offen waren. Kündigungsgrund war offenbar, dass der Vermieter die Möglichkeit hatte, die Geschäftsräume teurer zu vermieten. Der Friseur zog jedoch nicht aus und überwies weiterhin Miete und Betriebskosten. Der Vermieter zog nun andere Saiten auf und sperrte ohne Vorwarnung die Wasserzufuhr für das Geschäft. Der Fall wurde schließlich vor dem Berliner Kammergericht verhandelt, welches sich auf die Seite des Mieters stellte: Selbst nach Beendigung des Mietvertrages könne auch ein gewerblicher Mieter noch Anrecht auf Versorgung mit Wasser haben. Hier müsse das Interesse des Mieters an der Versorgung gegen das Interesse des Vermieters an deren Einstellung, nicht an der Räumung, abgewogen werden. Dem Vermieter entstünden hierdurch die Fortsetzung der Wasserzufuhr keine zusätzlichen Kosten. Eine Fortsetzung der Geschäftstätigkeit des Friseurs ohne Wasser sei nicht möglich. Diverse gegen den Mieter vorgebrachte Vorwürfe – etwa eine unerlaubte Überlassung an Dritte oder angeblich ausstehende Mietzahlungen – hätten sich vor Gericht als haltlos erwiesen. Der Vermieter habe die Wasserversorgung des Geschäfts damit auch nach Mietvertragsende bis zu einer möglichen Räumung weiter zu gewährleisten.
Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 16.05.2011, Az. 8 U 2/11
Fall 2: Gaststätte I: Freizeit mit Frostgarantie
Der Betreiber einer Gaststätte bezahlte an den Gebäudeeigentümer eine Staffelmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen. Schließlich stellte er jedoch die Vorauszahlungen ein; er berief sich dabei auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Nebenkostenabrechnungen. Auch die Mietzahlung blieb bald aus. Warmwasser und Heizung bezog der Gastwirt über den Vermieter. Dieser beendete die Versorgung mit Warmwasser und drohte mit einer Unterbrechung der Heizwärmeversorgung. Den Mietvertrag kündigte er wegen Zahlungsverzuges. Der Gastwirt ging gerichtlich gegen die angedrohte Sperrung der Heizwärmeversorgung vor. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet sei, nach einer Beendigung des Mietvertrages durch eine fristlose Kündigung noch die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache und damit auch die Versorgungsleistungen sicherzustellen. Bei Erklärung der Kündigung habe ein Mietrückstand von acht Monaten vorgelegen. Eine Zurückbehaltung von Zahlungen wegen nicht durchgeführter Nebenkostenabrechnungen sei im hier stattgefundenen Umfang unverhältnismäßig und betreffe nicht die Grundmiete. Zwar könne es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben noch nachvertragliche Pflichten des Vermieters geben, welche auch die Aufrechterhaltung von Versorgungsleistungen umfassten. Dies sei aber nur in besonderen Fällen möglich – etwa bei Wohnraummietverhältnissen, besonderen Belangen des Mieters (Gesundheitsgefährdung) oder wenn dem Mieter durch die Versorgungssperre ein besonders hoher Vermögensschaden drohe. Eine solche nachvertragliche Pflicht des Vermieters könne es nur geben, wenn eine weitere Versorgung nicht grob gegen die Interessen des Vermieters verstoße, so dass ihm eine Fortsetzung der Heizwärmelieferung nicht zuzumuten sei. Zahle also ein Mieter trotz beendetem Mietvertrag weiter bis zum Räumungstermin die Abschläge, habe der Vermieter durch die Fortsetzung der Versorgung keinen Schaden. Sei der Mietvertrag aber wegen Zahlungsverzuges gekündigt worden und zahle der Mieter schon seit langer Zeit gar nichts mehr, liege der Fall anders. Hier könne dem Vermieter eine Fortsetzung der Versorgungsleistungen nicht zugemutet werden. Ihm drohe bei weiterer Versorgung des Mieters mit Heizwärme ein immer größer werdender Schaden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07
Fall 3: Gaststätte II: Zahlungsunfähiger Wirt
Ein Gastwirt war über mehrere Monate hinweg nicht in der Lage gewesen, Nebenkosten oder Miete für seine Gewerberäume zu bezahlen. Das Mietverhältnis wurde vom Vermieter wegen der Zahlungsrückstände fristlos gekündigt, eine Räumungsklage eingeleitet. Da der Mieter erklärt hatte, keine Zahlungen mehr leisten zu können, stellte der Vermieter die Versorgung mit Wasser und Heizwärme ein. Der Gastwirt versuchte, diesen Schritt über eine einstweilige Verfügung rückgängig zu machen. Das Landgericht Heilbronn lehnte dies jedoch ab. Zwar wiesen die Richter darauf hin, dass es einem Vermieter nicht zustünde, durch Kappung von Versorgungsleitungen den Auszug des Mieters ohne Inanspruchnahme der dafür zuständigen Staatsorgane zu erzwingen. Anders als das Berliner Kammergericht stehe man auf dem Standpunkt, dass ein Abstellen von Versorgungsleistungen grundsätzlich eine unzulässige Besitzstörung durch den Vermieter sei. Hier bestünde jedoch auch nach den Aussagen des Gastwirtes keinerlei Aussicht darauf, dass der Vermieter jemals die Kosten für die Versorgung mit Wasser und Heizwärme bezahlt bekomme. Der Mieter habe damit in diesem besonderen Fall keinen Anspruch auf Fortsetzung der Versorgungsleistungen.
Landgericht Heilbronn, Urteil vom 18.12.2007, Az. 2 O 448/07
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