Verwaltung von Mietobjekten – Verwalterzustimmung & Aufgaben Grundbuchamt-
von Frank Böhme, Berlin, Köpenick
Die Berliner ImmoGain GmbH & Co. II. KG, geleitet von Frank Böhme, ist ein erfolgreiches und anlegerorientiertes Immobilienunternehmen, das sich auf Vermittlung und Verkauf von Immobilien spezialisiert hat. Herr Böhme informierte die Schulungsteilnehmer – Verwalter, Energiebeauftragte, Interessenten und Mitarbeiter – über die Bedeutung der Verwaltung von Mietobjekten in Bezugnahme auf das Grundbuchamt, die Gemeinschaftsordnung und Verwalterzustimmung.
Die Verwaltung von Immobilien umfasst unter anderem folgende Aufgaben:
– Kaufmännische Verwaltung/Controlling
– Technische Verwaltung
– Infrastrukturelle Verwaltung
– Marketing
„Die Ziele“, erklärt Frank Böhme allen Teilnehmern, „die mit der Erstellung oder dem Erwerb und der damit verbundenen Verwaltung von Immobilien verfolgt werden, können unterschiedlicher Natur sein und sind von jedem Eigentümer bzw. Wohnungsunternehmen selbst zu formulieren und zu verfolgen.“
Herr Böhme erläutert mögliche Ziele die speziell in Betracht kommen wie da wären:
– Gewinnmaximierung
– Kapitalanlage mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial
– Wohnraumversorgung als kommunales Wohnungsunternehmen
– Wohnraumversorgung für die Mitglieder von Genossenschaften
– Wohnraumversorgung und Bindung von Mitarbeitern bei Werkswohnungen
– Gemeinnützige Ziele
– Soziale Ziele
– Sonstige Ziele
Die Verwaltung von Mietobjekten ist abhängig von der Art des Verwaltungsbestandes und von der Eigentumsform, die in 2 Kategorien zu unterteilt wird:
1. Eigenbestand (im eigenen Namen und für eigene Rechnung)
2. Fremd- oder Treuhandbestand (im fremden Namen und für fremde Rechnung)
Verwaltung von Eigenbestand
Frank Böhme informiert weiter, dass die Verwaltung von Eigenbestand dann vorliegt, wenn der Eigentümer bzw. das Wohnungsunternehmen die eigenen Immobilien verwaltet. Dies gilt dann sowohl für das selbst genutzte Objekt als auch vor allem für die fremdgenutzten – sprich vermieteten – Objekte. Dies trifft in der Regel auf die Wohnungsunternehmen, institutionelle Anleger und Kapitalsammelstellen und die öffentliche Hand zu.
Bei der Verwaltung von Eigenbestand besteht eine unmittelbare Kommunikation zwischen Eigentümer als Vermieter und dem Mieter.
Verwaltung von Fremdbestand
Die Verwaltung von Fremd- oder Treuhandbestand liegt dann vor erzählt Frank Böhme von der Immogain, wenn Immobilienverwaltungsgesellschaften im Auftrag Dritter deren Immobilien verwalten. Hier übernehmen die Immobilienverwaltungsgesellschaften wie Hausverwaltungs-, Makler- und Wohnungsunternehmen die Verwalteraufgaben des Eigentümers. Welche Aufgaben von Verwaltergesellschaften zu übernehmen sind, ist abhängig von den Vereinbarungen im (schriftlichen) Verwaltervertrag. Es ist somit Verhandlungssache, welche Aufgaben der Immobilienverwalter zu übernehmen hat und je nach Leistungsprofil des Immobilienverwalters auch überhaupt übernehmen kann. Nicht unüblich ist z. B., dass der Immobilienverwalter nur die kaufmännischen Aufgaben übernimmt, die technischen Leistungen jedoch nicht.
Bei der Verwaltung von Fremd- und Treuhandbestand ist der Verwalter zwischengeschaltet zwischen dem Eigentümer als Vermieter und dem Mieter.
Nächstes Thema befasst sich mit der Bedeutung der Verwalterzustimmung und die Teilnehmer wurden über die Wichtigkeit einer praktizierten Vereinbarung informiert, Herr Böhme hierzu: „Eine oft praktizierte Vereinbarung schon in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung ist, den Verkauf eines Sondereigentums von einer Verwalterzustimmung abhängig zu machen. Hier benötigt der abwickelnde Notar vom Verwalter eine notarielle Zustimmung vom Verkauf, ehe dieUmschreibung im Grundbuch vorgenommen werden kann.
Eine Festlegung dieser Art könnte folgende sein:
Das Wohnungs- / Teileigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Veräußerung bedarf der
Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht bei der ersten Veräußerung sowie
bei Veräußerung an Ehegatten, eigene Abkömmlinge, Geschwister und deren Kinder und bei einer
Veräußerung des Wohnungs- / Teileigentum im Wege der Zwangsversteigerung oder durch den
Insolvenzverwalter sowie nicht im Falle der Veräußerung durch den Gläubiger eines
Grundpfandrechts, der das Wohnungs- / Teileigentum in der Zwangsversteigerung erworben hat.
Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen.“
Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen:
1. Der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer obliegenden finanziellen
Verpflichtungen erfüllen wird,
2. Der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die
Hausgemeinschaft einfügen wird,
3. Der Geschäftsbetrieb eines Erwerbers nicht zu unzumutbaren Beeinträchtigungen der
Eigentümergemeinschaft führen wird.
„Die Zustimmung des Verwalters kann durch die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit
ersetzt werden“, erläutert Herr Böhme den Teilnehmern und fügt hinzu: „Grundsätzlich ist dem Verwalter mit der Veräußerungsanzeige eine Kopie des Veräußerungsvertrages zu übersenden und nach erfolgter Eigentumsumschrift eine Kopie der entsprechenden Grundbuchmitteilung.
Nun ist es für einen Verwalter sehr schwer zu beurteilen, ob ein solches Kriterium auch wirklich
vorliegt. Was den Anschein hat, kann oftmals sehr schnell entkräftet werden und die
Schadenersatzansprüche des Verkäufers und Käufers gehen in die Höhe. Sollte der Verwalter
hier Zweifel hegen, ob er eine Zustimmungserklärung eventuell verweigern will“, empfiehlt Frank
Böhme von der Immogain, „grundsätzlich lieber die Eigentümerversammlung entscheiden zu
lassen.“
Auch zu diesem Thema gehört das Verständnis und das Wissen der Teilnehmer, wofür das Grundbuchamt genau zuständig und was rechtlich in der Immobilienbranche zu beachten ist.
Das Grundbuchamt ist das Amtsgericht. (Eine Ausnahme bildet hier das Land Baden-Württemberg. Hier führen Notare, sog. Bezirksnotare, das Grundbuch.) Es ist für sämtliche in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig (§1 GBO). Grundstücke sind in Grundbuchbezirken zusammengefasst, welche den Gemeindebezirken entsprechen(§1 Grundbuchverfügung).
Alle Grundbuchsachen sind dem Grundbuchbeamten, i.d.R. einem Rechtspfleger, übertragen. Gegen dessen Entscheidungen ist die Erinnerung als Rechtsmittel möglich, mit der eine Entscheidung des Richters angerufen wird, weiterhin ist die Beschwerde zum Landgericht möglich.
Dem Rechtspfleger (Mitarbeiter des Grundbuchamtes) obliegt es:
– Die Anträge entgegenzunehmen und zu bearbeiten,
– Die Einsichtnahme in das Grundbuch und in die Grundakten zu gewährleisten,
– Abschriften aus dem Grundbuch und den Grundakten zu erteilen und zu beglaubigen,
– Das Grundbuch gemäß der Eintragungen des Liegenschaftskatasters zu aktualisieren,
– Namen, Berufe und Wohnorte natürlicher Personen im Grundbuch zu berichtigen,
– Die im Grundbuchverfahren entstandenen Kosten zu erheben.
„Somit schließt sich der Kreis. Werden die vorgegebenen Wege und Mittel eingehalten, die Handlungen und Herausforderungen aller Beteiligten transparent und offen im Dialog behandelt, dann steht dem erfolgreichen harmonischen Miteinander nichts im Weg und Rechtsstreite rund um das Immobilienrecht können vorbeugend vermieden werden“, beendet Herr Frank Böhme dieses Schulungsseminar.
V.i.S.d.P.:
Herr Frank Böhme
Geschäftsführer
Die Immogain GmbH & Co KG ist Teil einer Unternehmensgruppe mit dem Sitz in Berlin. Die ImmoGain beschäftigt sich mit den Ankauf, Haltung sowie Verkauf von Eigentumswohnungen, Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern. Die Immogain kauft diese von institutionellen sowie privaten Immobilienbesitzern.
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