Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zu den Rechten des Mieters und Vermieters bei Bränden im Haus.
Vor einiger Zeit berichteten diverse Medien, dass der mutmaßliche Brandstifter, der in Berlin wochenlang mit einer Reihe von Kinderwagen-Bränden in Berliner Hausfluren für Schlagzeilen gesorgt hat, gefasst sei. Ein Berliner Postbote, so aktuelle Presseberichte, sei für die Tat verantwortlich. Manch ein Berliner Mieter hat deshalb einen verrauchten oder im Extremfall einen verbrannten Hausflur ertragen müssen. Der Geruch von Rauch dürfte bei manch einem Mieter noch Tage später in der Wohnung geblieben sein.
Welche mietrechtlichen Konsequenzen hat dies? Ist deswegen die Miete gemindert, obwohl den Vermieter keinerlei Schuld an den Bränden trifft? Viele Vermieter sind erzürnt darüber, dass die Antwort aus mietrechtlicher Sicht eindeutig Ja lautet. Geschieht in einem Wohnhaus ein Brand, ist die Miete der dort lebenden Mieter regelmäßig wegen der durch den Brand und dessen Folgen verursachten Unannehmlichkeiten für die Mieter gemindert. Die Minderungsquote bestimmt sich nach dem Grad der Einschränkung des Mietgebrauchs. Je mehr der Mieter durch den Brand und die Folgen in seinem Mietkomfort beeinträchtigt ist, desto höher fällt die Minderungsquote aus.
Die Gründe, weswegen die Miete durch einen Brand eingeschränkt sein kann, sind vielfältig. Da ist zum einen die Geruchsbelästigung. Sollte der Hausflur rußverschmiert sein und das Treppengeländer verschmort, dann ist die Miete auch deshalb um einen weiteren Prozentsatz gemindert. Die Bauarbeiten, die für die Beseitigung der Brandschäden erforderlich sind, mindern die Miete regelmäßig dann, wenn durch sie eine Beeinträchtigung des Mietkomforts eintritt.
Die Minderungsquoten sind völlig unterschiedlich und hängen von der Intensität des Brandes und seiner Folgen ab. Für eine Beschädigung des Treppenhauses und leichter Geruchsbeeinträchtigung wird in der Regel eine Quote von 20 % (je 10 %) angemessen sein. Bei größeren Bränden kann die Miete schnell um über 50 % gemindert sein. Sollte das Haus geräumt werden, ist die Miete für die Zeit, in der der Mieter nicht in seine Wohnung darf, um 100 % voll gemindert.
Fachanwaltstipp Mieter: Dokumentieren Sie die brand- und brandfolgenbedingten Einschränkungen Ihres Mietkomforts. Ziehen Sie zur Sicherheit Zeugen bei, die etwa bestätigen können, dass es in Ihrer Wohnung noch 2 Wochen nach dem Brand trotz regelmäßigen Lüftens immer noch angebrannt riecht. Feilschen Sie mit Ihrem Mieter um eine möglichst günstige Minderungsquote. Der Vermieter kann den Nachteil, den er durch die Minderung hat, in der Regel bei seiner Versicherung geltend machen. Die Minderungsquote, die die Versicherungen regelmäßig akzeptieren, entspricht einer Quote, die vor Gericht Bestand haben würde.
Fachanwaltstipp Vermieter: Übertriebene Minderungsquoten müssen Sie nicht akzeptieren. Oft lohnt es sich, einen Vergleich über eine vernünftige Minderungsquote vorgerichtlich abzuschließen. Sie können den Mietausfall regelmäßig bei Ihrer Versicherung geltend machen und ersparen sich einen zeitraubenden Rechtsstreit, der oft eine Beweisaufnahme und in manchen Fällen sogar die Beauftragung eines Sachverständigen erfordert.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander, Berlin
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
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Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
-Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
-Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
-Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
-Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
-Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
-Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
-Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
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Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
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-Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
-Bestellung und Abberufung des Verwalters
-Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
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