Steigende Löhne, positive Wachstumsaussichten für die deutsche Wirtschaft und extrem niedrige Zinsen für Baugeld von derzeit unter drei Prozent heizen die Nachfrage nach fremdvermietetem Wohneigentum an. Entsprechend geht es mit den Immobilienpreisen vor allem in den großen Ballungsgebieten nach oben. Doch davon dürfe man sich nicht blenden lassen, erklärt Hans Gruber, Immobilienexperte der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Jetzt kaufen auch viele Menschen Immobilien, die sie sich eigentlich in der Form gar nicht leisten können.“ Bedenklich stimme nämlich der geringe Anteil an Eigenkapital, mit dem die Meisten von ihnen den Erwerb stemmen wollen. Nachdrücklich stellt diese Befürchtung eine Onsite-Befragung des Immobilienportals Immobilienscout 24 unter Beweis. Danach lag das im ersten Quartal dieses Jahres für die Finanzierung angedachte Eigenkapital im Schnitt bei gerade einmal 10.000 Euro je Anfrage. Der für die Suche nach einem geeigneten Objekt angegebene durchschnittliche Kaufpreis variierte jedoch – abhängig vom Bundesland – zwischen 157.000 Euro (Brandenburg) und 241.000 Euro (Baden-Württemberg). Laut Hans Gruber von SHB Immobilienfonds wird hieran ein krasses Missverhältnis zwischen Darlehenswunsch und verfügbarem Geld sichtbar.
Seiner Meinung nach steckt hinter vielen Kaufvorhaben zwar das Bestreben, mit einer fremdvermieteten Immobilie eine ordentliche Rendite zu erzielen. Doch Experte Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SGB AG) warnt zugleich: „Nicht immer kann es mit der Konjunktur bergauf gehen, zumal sich Deutschland auf Dauer nicht zur Gänze von der deutlich schwächeren Performance in anderen Industriestaaten, auch in der EU, abkoppeln kann.“ Falle dann beispielsweise in einem Haushalt mit zwei Verdienern ein Einkommen wegen Arbeitsplatzverlustes weg, breche die gesamte Finanzierung wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Doch damit nicht genug, wer zu wenig eigenes Geld in die Finanzierung einbringt, zahlt für den Fremdkredit mitunter happige Risikoaufschläge. Aus einem vermeintlich billigen Kredit wird dann unter dem Strich schnell ein teurer.
Gerade wenn es um Rendite gehe, werde viel zu selten statt über komplette Wohnungen oder Einfamilienhäuser über die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds nachgedacht, wie dies beispielsweise mit einem SHB Fonds möglich wäre. Oft entfällt dabei sogar jegliche Fremdfinanzierung, da derartige Investments bereits mit Beträgen ab 10.000 Euro möglich sind. Dann stimmt die Rendite mindestens in dem Umfang, den ein selbst erworbenes Objekt erwirtschaften kann. Zumal bei Letzterem auch noch die Instandhaltungsmaßnahmen sowie Kosten für Gerichte und Notare am Ertrag zehren.